在当今的经济生活中，商品房抵押贷款成为许多人解决资金需求的重要途径。然而，在这一过程中，存在着一系列的限制条件，需要我们充分了解和重视。

首先，从房屋的产权方面来看，必须拥有清晰明确、无争议的产权。如果房屋产权存在纠纷，或者是共有产权但未取得共有人的一致同意，银行等金融机构通常是不会批准抵押贷款的。例如，张三和李四共同拥有一套商品房，但在张三未取得李四同意的情况下，张三单独申请抵押贷款，这种情况银行一般会拒绝。

其次，房屋的房龄也是一个重要的限制因素。一般来说，银行对于房龄过大的商品房，可能会拒绝抵押贷款或者降低贷款额度。这是因为房龄过大会增加房屋的维护成本和价值贬值的风险。比如说，一套建于上世纪 80 年代的房子，相比建于 2010 年左右的房子，在申请抵押贷款时，可能会面临更多的困难或者获得较低的贷款额度。

再者，房屋的地理位置和性质也会产生影响。位于经济发展缓慢地区、城市郊区或者房屋用途为非住宅如商用、工业用等的商品房，在抵押贷款时可能受到限制。比如在一些资源枯竭型城市或者偏远地区的商品房，其抵押价值可能相对较低。

另外，借款人的个人信用状况至关重要。如果借款人有不良信用记录，如多次逾期还款、欠款未还等，银行在审核抵押贷款申请时会更加谨慎，甚至可能拒绝贷款。比如王五之前有信用卡逾期未还的记录，那么他在申请商品房抵押贷款时，银行可能会因为他的信用问题而拒绝其申请。

还有，贷款用途也有严格的限制。商品房抵押贷款的资金通常必须用于合法合规的用途，如企业经营、个人消费如装修、教育、医疗等，严禁用于投资股票、期货等高风险领域或者从事非法活动。一旦发现贷款用途违规，银行有权提前收回贷款。

此外，银行对抵押物的评估价值也会设定一定的比例来确定贷款额度。一般来说，贷款额度不会超过房屋评估价值的一定比例。比如，房屋评估价值为 100 万元，银行可能按照 70%的比例发放贷款，即最多贷款 70 万元。

最后，政策法规的变化也会对商品房抵押贷款产生限制。例如，在房地产市场调控政策严格的时期，银行可能会收紧抵押贷款政策，提高贷款门槛或者降低贷款额度。

总之，商品房抵押贷款虽然是一种常见的融资方式，但存在着诸多限制。在考虑申请商品房抵押贷款之前，务必充分了解这些限制条件，做好充分的准备和规划，以确保能够顺利获得所需的资金，并合理使用和按时还款。