在购房的道路上，住房贷款无疑是许多人的重要选择。然而，住房贷款并非毫无限制，了解这些限制对于成功申请贷款以及规划购房至关重要。

一、信用记录

良好的信用记录是获得住房贷款的关键因素之一。银行和其他贷款机构会审查借款人的信用报告，包括信用卡还款记录、贷款还款情况、逾期记录等。如果您有较多的逾期还款、欠款未还或者信用评分较低，很可能会面临贷款申请被拒绝或者获得的贷款额度较低、利率较高的情况。

例如，小明因为之前信用卡多次逾期还款，导致信用评分下降，在申请住房贷款时，银行不仅拒绝了他的申请，还要求他先改善信用记录，才能重新考虑。

二、收入与负债比例

贷款机构通常会评估借款人的收入与负债比例。这意味着您的每月债务还款包括信用卡最低还款额、车贷、其他贷款等加上预计的住房贷款月供，不应超过您月收入的一定比例。一般来说，这个比例在 40%至 50%之间。

比如，小张月收入为 10000 元，他每月的信用卡还款和车贷总计 3000 元，如果他申请的住房贷款月供超过 2000 元，可能就会超过银行规定的收入负债比例限制，从而影响贷款申请。

三、购房类型与房龄

有些贷款机构对购房的类型和房屋的房龄有一定的限制。例如，一些银行可能不愿意为商业性质的房产或者小产权房提供贷款。对于房龄较老的房屋，可能会要求更高的首付比例或者限制贷款额度，因为这类房屋在价值评估和未来增值方面存在不确定性。

小王看中了一套建于上世纪 80 年代的老旧房屋，在申请贷款时，银行要求他支付 40%的首付，而一般新房只需支付 20%的首付。

四、首付款比例

贷款机构通常要求借款人支付一定比例的首付款。首付款比例会因地区政策、购房性质首套房还是二套房等以及贷款机构的要求而有所不同。一般来说，首套房的首付款比例在 20%至 30%之间，二套房的首付款比例则更高。

例如，在某些一线城市，购买二套房的首付款比例可能高达 70%。

五、工作稳定性

稳定的工作和收入来源对于获得住房贷款非常重要。如果您的工作经常变动、处于试用期或者是自由职业者，贷款机构可能会对您的还款能力产生疑虑，从而增加贷款审批的难度或者降低贷款额度。

小李是一名自由摄影师，收入不稳定，在申请住房贷款时，银行要求他提供更多的资产证明和担保人，以确保他有足够的还款能力。

六、政策法规限制

政府的房地产政策和金融法规也会对住房贷款产生影响。例如，在某些时期，政府可能会出台限购、限贷政策，控制房地产市场的过热发展，这可能会限制购房人的贷款资格、贷款额度和贷款利率。

总之，在考虑申请住房贷款时，一定要充分了解这些限制因素，并提前做好准备，如保持良好的信用记录、合理规划负债、准备足够的首付款等，以提高贷款申请的成功率，实现自己的购房梦想。