在个人资金需求较大时，房产抵押贷款往往成为许多人的选择。然而，这种贷款方式并非毫无限制，了解这些限制对于成功申请和合理使用贷款至关重要。

首先，年龄是一个常见的限制因素。通常，借款人需要年满 18 周岁，且具有完全民事行为能力。同时，年龄也不能过大，一般银行会规定借款人的年龄加上贷款期限不得超过一定的年限，例如 70 岁。这是因为年龄过大可能意味着还款能力的下降，增加了银行的风险。

房产的性质也会对抵押贷款产生限制。例如，小产权房、未满五年的经济适用房、公益用途房屋等通常无法用于抵押贷款。小产权房因为产权不清晰，难以在市场上合法流转；未满五年的经济适用房受到政策限制；公益用途房屋如学校、医院等，其性质决定了不能用于商业抵押。

房产的评估价值和抵押率也是重要的限制条件。银行会对抵押房产进行评估，根据其地理位置、房龄、房屋状况等因素确定评估价值。然后，按照一定的抵押率来计算可贷款的额度。一般来说，住宅的抵押率较高，可能达到 70% 80%，而商业房产的抵押率相对较低，通常在 50% 60%左右。

贷款用途也存在明确的限制。个人房产抵押贷款必须用于合法合规的用途，如经营资金周转、个人消费等。严禁将贷款资金用于投资股市、购买期货等高风险领域，或者用于赌博等违法活动。银行会在放款后进行跟踪检查，确保贷款资金的使用符合约定。

借款人的信用状况同样是不容忽视的限制因素。如果借款人有不良信用记录，如逾期还款、欠款未还等，银行可能会拒绝贷款申请，或者提高贷款利率、降低贷款额度。良好的信用记录是银行评估借款人还款意愿和能力的重要依据。

另外，还款能力也是银行考量的关键。银行会要求借款人提供收入证明、银行流水等材料，以评估其还款能力。如果借款人的收入不稳定或者负债过高，可能会影响贷款的审批结果。

举个例子，小张拥有一套市场价值 200 万元的住宅，由于他的企业急需资金周转，想要申请房产抵押贷款。银行对其房产进行评估后，认为价值 180 万元，并按照 70%的抵押率，批准了 126 万元的贷款额度。但在审批过程中，发现小张近期有信用卡逾期记录，且企业经营状况不佳，最终银行决定降低贷款额度至 100 万元，并提高了贷款利率。

再比如，小王计划用房产抵押贷款来投资股市，银行在审核过程中发现了这一违规用途，直接拒绝了他的贷款申请。

总之，个人房产抵押贷款虽然能够为我们提供资金支持，但也存在诸多限制。在申请贷款前，我们应当充分了解这些限制，做好准备，以提高贷款申请的成功率，并确保贷款的合理使用。