在当今社会，购房对于许多人来说是一项重大的决策，而房屋贷款则成为了实现购房梦想的重要途径。然而，房屋贷款并非毫无限制，了解这些限制对于计划申请贷款的人来说至关重要。

一、信用记录

信用记录是银行和其他贷款机构评估借款人信用风险的重要依据。如果您有不良的信用记录，如逾期还款、欠款未还、信用卡透支等，很可能会影响您获得房屋贷款的资格或者导致贷款利率升高。例如，小明因为过去经常忘记按时还信用卡账单，导致信用评分下降，在申请房屋贷款时，被银行拒绝或者只能获得较高利率的贷款。

二、收入稳定性和偿债能力

贷款机构通常会要求借款人有稳定的收入来源，以确保能够按时偿还贷款本息。一般来说，银行会根据您的月收入计算您的债务收入比DTI，即每月债务还款额包括房屋贷款、车贷、信用卡还款等占月收入的比例。如果 DTI 过高，表明您的偿债能力有限，可能会被拒绝贷款。例如，小李每月收入 8000 元，但每月的债务还款额已经达到 5000 元，当他申请房屋贷款时，银行认为他的偿债能力不足，拒绝了他的贷款申请。

三、首付款要求

大多数情况下，贷款机构要求借款人支付一定比例的首付款。首付款比例的高低会因地区、房屋类型、贷款政策等因素而有所不同。通常来说，首付款比例越低，贷款额度越高，但相应的贷款风险也越大，可能会面临更高的利率和更严格的审批条件。比如，在某些地区，购买首套房的首付款比例可能为 20%，如果购买二套房，首付款比例可能会提高到 30%甚至更高。

四、房屋评估价值

贷款机构会对您所购买的房屋进行评估，以确定其市场价值。如果房屋的评估价值低于您的购买价格，贷款额度可能会受到限制。例如，小王看中了一套房子，价格为 100 万元，但评估机构评估该房屋的价值仅为 90 万元，那么他能够获得的贷款额度可能就会基于 90 万元来计算。

五、年龄限制

借款人的年龄也可能会对房屋贷款产生影响。一般来说，贷款年限加上借款人的年龄不能超过一定的限制。例如，某些银行规定，贷款年限最长为 30 年，且借款人年龄加上贷款年限不能超过 70 岁。

六、房屋类型和用途

不是所有类型的房屋都可以申请房屋贷款。例如，小产权房、未取得合法产权证书的房屋、商业用途的房屋如写字楼、商铺等可能不符合贷款条件。

七、政策法规限制

政府的房地产政策和金融政策也会对房屋贷款产生影响。在某些时期，政府可能会出台限购、限贷等政策，以调控房地产市场。比如，为了抑制房价过快上涨，政府可能会提高首付款比例、限制贷款额度、提高贷款利率等。