在当今的经济环境中，房产经营抵押贷款成为了许多企业和个人获取资金的重要途径。然而，这种贷款方式并非毫无限制，了解这些限制对于计划申请此类贷款的人来说至关重要。

首先，房产的性质是一个重要的限制因素。不是所有的房产都能够用于经营抵押贷款。例如，小产权房由于产权归属不明确，通常不被接受作为抵押物。还有一些公益用途的房产，如学校、医院等，也不能用于抵押贷款。此外，部分年代过于久远、房屋状况不佳的房产，可能因为评估价值过低或者存在安全隐患而被贷款机构拒绝。

贷款用途也有着严格的限制。房产经营抵押贷款的资金必须用于合法的经营活动，如企业的扩大再生产、设备采购、原材料购买等。如果将贷款资金用于非法活动或者与经营无关的个人消费，如购买奢侈品、赌博等，不仅违反贷款合同，还可能面临法律责任。例如，某企业主通过房产抵押贷款获得资金后，却将其用于股市投资，这就违反了贷款用途的规定，可能导致贷款被提前收回。

借款人的信用状况也是不容忽视的限制条件。如果借款人有严重的逾期还款记录、负债过高或者存在其他不良信用记录，贷款机构可能会拒绝放贷或者提高贷款利率。信用记录就像是一个人的经济“身份证”，反映了其还款能力和还款意愿。比如，一位借款人在过去的多次贷款中都出现逾期还款的情况，那么在申请房产经营抵押贷款时，很可能会因为信用不佳而遭遇困难。

房产的评估价值对贷款额度有着直接的影响。贷款机构会委托专业的评估机构对房产进行评估，根据房产的地理位置、面积、房龄、市场行情等因素确定其价值。一般来说，贷款额度不会超过房产评估价值的一定比例。例如，一套评估价值为 500 万元的房产，贷款机构可能只会提供 70%，即 350 万元的贷款额度。

另外，政策法规的变化也会对房产经营抵押贷款产生限制。政府可能会根据宏观经济形势和房地产市场的状况，调整相关的贷款政策，例如收紧贷款额度、提高贷款利率、增加审批条件等。比如，在房地产市场过热的时期，政府为了控制房地产泡沫，可能会出台更加严格的房产抵押贷款政策。

还款能力也是贷款机构重点考察的方面。借款人需要提供稳定的收入证明或者企业的财务报表，以证明有足够的能力按时偿还贷款本息。如果借款人的收入不稳定或者企业经营状况不佳，贷款申请可能会被拒绝。假设一个企业近期利润大幅下滑，现金流紧张，那么即使有房产作为抵押，贷款机构也会担心其还款能力而拒绝放贷。

总之，房产经营抵押贷款虽然为企业和个人提供了融资的渠道，但在申请过程中需要面对诸多限制。在考虑申请此类贷款之前，务必充分了解这些限制条件，做好充分的准备，以提高贷款申请的成功率，并确保贷款的使用合法合规，避免不必要的风险和损失。